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新广告法实施 房屋交易五大“违销”已下架

2016/11/4 10:31:51   浏览()  

9类楼市违规解析(下)

自住建部牵头严查楼市违规政策以来,以往看似买房的正常流程如今却在悄然发生变化。有些被开发商公认的行规,现在已经行不通。据记者从公开渠道获悉,除了规范宣传,以下几大房屋交易的实操环节也被严格管控起来,部分项目已经接受了处罚。

第一类:捂盘惜售

举例:

近期,北京市住建委对北京多个在售楼盘进行了执法检查,发现石景山紫御长安、海淀云谷科技中心等4个销售项目存在捂盘惜售行为。

有关部门已对这些项目的违法违规行为立案查处。

分析:

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“在新房销售过程中,开发商处于优势地位,掌握着大量房源信息,而购房人并不清楚房源的实际情况,所以开发商每一次开盘只推出少量房源,容易使购房人产生紧张情绪,引发抢房局面。”

北京市隆安律师事务所律师郑磊说,“捂盘惜售,就是拿证了不卖。按照北京市的有关规定,地产项目在取得预售许可证后,应该一次性全部开盘。但部分开发商为了自己的私利,采用一个单元、一个楼座分批次开盘,这样开发商可以根据市场变化调整价格,尤其是在市场向好的情况下可以留出涨价的空间。”

第二类:商品房销售不予明码标价

举例:

面对购房人到售楼处来咨询开盘价格,个别新房楼盘的销售员却卖起了关子,“我们项目周边二手房都卖到4.5万元/平方米了,我们项目开盘价怎么能比这个价格低呢。”但购房人还是搞不清楚这个楼盘开盘价究竟是多少钱。直到这个楼盘开盘当天,购房人才得知开盘价是5万元/平方米。

分析:

严跃进分析认为,在《通知》出台之前,不少新房楼盘并未明码标价,购房人在蓄客期只能从销售员口里知道一个价格区间,但到底是高点还是低点并不明晰。等到了开盘的时候,开发商往往会根据蓄客情况再调整开盘价。但这个开盘价定得过高了,就不是购房人所能承受的。据悉,目前这种不予明码标价会被相关部门进行暗访追查。

第三类:捆绑搭售或附加条件买房

举例:

在新房销售过程中,部分新房项目向购房人出售房子的同时,还要求购房人要购买车位,或是要支付一定数额的装修费。如果购房人不同意购买车位,或是不同意支付装修费,那么就无法购买这些新房项目的房子。

分析:

“此类捆绑销售的做法,变相地提高了出售房屋的总价,使得购房人的买房成本在增加,侵害了购房人的选择权。”严跃进说。

郑磊认为,为了达到捆绑销售的目的,开发商还会在购房合同中制定一些霸王条款,侵犯购房人的合法权益。购房人可以向政府有关部门投诉开发商存在捆绑搭售的行为,而不要为了买到房子一味地忍气吞声。

第四类:一房二卖

举例:

在新房销售过程中,个别开发商通过多种渠道出售房子,结果不同的销售团队几乎是同时对外出售同一套房子,分别收取两个购房人的首付款,从而造成“一房二卖”的情况出现。

分析:

郑磊告诉记者,在上述情况中,开发商存有“一房二卖”的行为,违反了诚实信用的原则。开发商与两个购房人之间房屋买卖关系在法律上都是有效的。如果其中一个购房人与开发商完成了网签手续,且此人属于善意第三人,就可以获得房屋所有权。另一个购房人可以通过法律途径索要赔偿。

“在房地产市场处于上行通道之中,对于部分业主或房企来说,谁出价高就卖给谁。这种情况使得部分购房者不明就里地失去了购房机会,还难以得到相应的赔偿。”严跃进表示,在实际中,购房人可以要求业主或房企在购房合同中写明,在相应的房屋交付期间若出现一房二卖等违法行为,就要给予一定数额的赔偿,更好地保护自己的合法权益。

第五类:伪造购房信息等行为

举例:

据媒体报道,购房人田先生购买某地产项目的新房,由于他有个人银行征信不良记录,在申请办理房屋按揭贷款时未能获批。该地产项目售楼员给田先生出了一个主意,让他办个假离婚,再以其妻子名义办理按揭。田先生提交了相关材料和证件,通过该地产项目的售楼员办理了假离婚证和银行流水证明。田先生支付了定金和部分首付款后,与开发商签订了购房协议书。后来,田先生因资金紧张未能如期支付剩余首付款,他认为售楼行为存在违规操作,要求开发商退房。为此,双方发生纠纷。

分析:

“在《通知》中,明确列举了八种具体违法违规行为,其他违法违规行为归于第九类其他不正当经营行为中。”严跃进说,少数开发商帮助购房人伪造个人信息,从而达到卖房的目的,属于伪造购房信息的行为,这种行为打乱了市场交易秩序,违背了购房公平效率原则,应当受到有关部门的严查和处理。

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